Muchas son las dudas que se plantean estos días respecto de las medidas adoptadas por el Gobierno en relación con los contratos de alquiler. Desde TORRALBA BERTOLIN ABOGADOS intentamos con esta nota clarificar la maraña legislativa de estas fechas.

El Real Decreto-Ley 11/2020, que entró en vigor el pasado 1 de abril, adopta una serie de medidas en distintos ámbitos para hacer frente a las consecuencias económicas derivadas del estado de alarma decretado el 14 de marzo.

El señalado RD-Ley introduce importantes novedades en materia de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, como son: la prórroga del contrato, la suspensión del procedimiento de desahucio y la moratoria de la deuda arrendaticia.

Respecto a los arrendamientos para el uso distinto del de vivienda, el Gobierno ha introducido, mediante el RD-Ley 15/2020, un conjunto de medidas destinadas a autónomos y PYMES.

1.- LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL (RD LEY 11/2020).

1.1.- DE LA PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

El artículo 2 del RD Ley faculta al arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, cuya finalización tuviera lugar durante la vigencia del estado de alarma, a solicitar al arrendador la prórroga del arrendamiento de vivienda por un plazo máximo de hasta 6 meses, transcurrido el estado de alarma, subsistiendo, durante dicha extensión temporal, el contrato existente y su clausulado.

Esta prórroga es aplicable, aunque no se den las situaciones de vulnerabilidad exigidas para la suspensión del lanzamiento o para la moratoria en el pago de la renta, y está sujeta a la mera solicitud del arrendatario.

1.2.- DE LA POSIBILIDAD DE SUSPENDER EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA (arts. 1, 3, 5 y 6).

1.2.1 SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO (ARTÍCULO 1)

Según lo establecido en el artículo 1 del RD-Ley, una vez se reanuden todos los términos y plazos procesales, los arrendatarios de una vivienda habitual que se hallen en situación de vulnerabilidad social y/o económica derivada del COVID-19, podrán solicitar al Letrado de la Administración de Justicia la suspensión del lanzamiento, fruto del procedimiento de desahucio, por un periodo de hasta 6 meses desde la entrada en vigor del RD, es decir, a partir del 2 de abril.

Si el arrendador o propietario de la vivienda también se hallara en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, se tendrá en cuenta dicha circunstancia, a efectos de establecer el plazo de la suspensión.

1.2.2 CONDICIÓN DE ARRENDATARIO EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD (ARTÍCULOS 5 Y 6)

A efectos de la suspensión del procedimiento de desahucio y de la moratoria de la deuda arrendaticia, conviene desglosar los requisitos subjetivos que deben acaecer para que sea posible acogerse a las medidas adoptadas por el Gobierno. Se exige que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad. Es el artículo 5 el que dispone que las dos condiciones acumulativas requeridas para ser considerado un arrendatario en situación de vulnerabilidad son:

a) Que el arrendatario se encuentre en una de las siguientes circunstancias:

– Que se encuentre en situación de desempleo.
– Que se encuentre en situación de Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
– O bien, en caso de ser empresario, que haya incurrido en una pérdida sustancial de ingresos, al haber reducido su jornada por cuidados u otras circunstancias similares. En este caso, se califica como pérdida sustancial aquella aminoración de los ingresos de la unidad familiar del empresario afectado cuando éstos no superen, por norma general, la cuantía resultante de triplicar el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (o IPREM) en el mes anterior a la solicitud de moratoria.

La cuantía aplicable al IPREM (siglas de Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, índice de referencia en España para la concesión de ayudas, subvenciones para familias y personas físicas, prestaciones sociales o subsidios) para el año 2020 es de 548,60 mensual; por lo tanto, se exige que las pérdidas del empresario impliquen unos ingresos inferiores a 1.645,80.- €. Esta cuantía, sin embargo, es variable en función de los multiplicadores previstos en dicho artículo 5.a).

b) Juntamente con los dispuesto anteriormente, es necesario que la carga a soportar en concepto de arrendamiento, incluyendo gastos y suministros básicos, supere el 35% de los ingresos netos que percibe la unidad familiar en su conjunto.

En caso de cumplir los requisitos expuestos, son de necesaria presentación los documentos contemplados en el artículo 6 de dicho Real Decreto para la acreditación de la vulnerabilidad fruto del COVID-19.

Acreditadas, por lo tanto, las circunstancias de vulnerabilidad, la persona afectada puede solicitar ante el Juzgado competente la suspensión del procedimiento de desahucio o lanzamiento, o bien, acogerse a la moratoria, la cual requiere de una explicación más detallada.

1.2.3 DE LA MORATORIA EN EL PAGO DE LA DEUDA ARRENDATICIA (ARTÍCULOS 4 Y 8).

La persona cuya unidad familiar se encuentre en situación de vulnerabilidad acreditada puede acogerse a la mora en el pago de la renta arrendaticia de forma automática cuando el arrendador:

– tenga la condición de empresa,
– sea una entidad pública de vivienda; o,
– sea considerado a efectos de este Real Decreto como “gran tenedor”. Este último concepto concierne a los propietarios, personas físicas o jurídicas, que ostenten la propiedad de más de diez inmuebles urbanos (garajes y trasteros excluidos) o bien que la superficie construida bajo su titularidad exceda los 1.500 metros cuadrados.

En este supuesto, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes, a contar desde la entrada en vigor del presente Real Decreto, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o alquiler, siempre que el mencionado aplazamiento o, incluso, su condonación total o parcial, no se hubiese consensuado previamente entre las partes.

En caso de no llegar a acuerdo entre las partes, el arrendador deberá proponer en un plazo de 7 días laborables alguna de las siguientes opciones:

– La reducción de un 50% del precio del arrendamiento mientras se mantenga la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, así como las mensualidades posteriores a éste mientras dure dicha situación de vulnerabilidad hasta un plazo de cuatro meses.

– Moratoria en el pago de las mensualidades durante la vigencia del estado de alarma y que se producirá de forma automática, con posibilidad de prorrogarla si, finalizado el estado de alarma, se mantuviese la situación de vulnerabilidad hasta un máximo de cuatro meses. Finalizada la moratoria, se fraccionarán las cuotas pendientes en, al menos, tres años, a contar desde que finalice el estado de alarma o desde los cuatro meses desde que éste ha finalizado si continuara la situación de vulnerabilidad.

En ningún caso se podrán establecer al arrendatario penalizaciones por la aplicación de las citadas reducciones o moratorias, ni aplicarse intereses a dichas rentas aplazadas.

Un régimen parecido se aplica, en el artículo 8, cuando el arrendador no sea ninguna de las personas definidas en el artículo 4 (gran tenedor). En este caso, el arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad según los requisitos antes analizados (artículo 5) podrá:

– En el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-Ley, solicitar del arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que el mismo, o la condonación parcial o total de la renta no haya sido ya acordado entre las partes.

– Pasados 7 días laborables, desde la solicitud, el arrendador deberá comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento y/o fraccionamiento aplazado, o en su caso, las alternativas que plantea.

Si el arrendador no aceptare ningún aplazamiento, y siempre que se den las condiciones de vulnerabilidad, el arrendatario podrá acogerse al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del RD-Ley.

2.- DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DISTINTOS DEL DE VIVIENDA. RD LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL DE 2020.

En el caso de los arrendamientos para uso distinto de la vivienda, el RD-Ley 15/2020, que entró en vigor el pasado 22 de abril, y sin perjuicio, una vez más, del acuerdo al que puedan llegar las partes del contrato de arrendamiento, una serie de medidas tendentes a reducir los costes de los autónomos y PYMES, y que se engloban todas ellas en el concepto de la moratoria en el pago de la renta.

2.1 DE LA MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA PARA AUTÓNOMOS Y PYMES.

De nuevo, y como hemos visto con el RD-Ley 11/2020, el legislador distingue entre propietario/arrendador “empresa, entidad pública de vivienda, o un gran tenedor”. La consideración de “gran tenedor” se concreta, al igual que en el RD-Ley 11/2020, como la “persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.

2.1.1.- El arrendador sea empresa, entidad pública o gran tenedor.

En este supuesto, el arrendatario podrá solicitar una moratoria en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del RD-Ley, siempre que no se hubiese alcanzado un acuerdo previo por ambas partes o una reducción de la renta. En este supuesto la moratoria se aplicará automáticamente siendo vigente mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas pudiendo prorrogarse, si fuese necesario, hasta los cuatro meses siguientes del levantamiento del estado de alarma, siempre que perdurase la situación de vulnerabilidad tal cual se regula en el artículo 3 del RD-Ley.

La moratoria de dicho pago, que no estará condicionada ni a penalización ni generará intereses, deberá fraccionarse durante los dos años siguientes a que haya cesado el estado de alarma con sus respectivas prórrogas y/o los cuatro meses antes mencionados, mientras el contrato de arrendamiento se mantenga vigente o cualquier de sus prórrogas.

2.1.2.- El arrendador que no cumpla los criterios anteriores.

En este caso, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una reducción de la misma, siempre y cuando no hubiesen llegado a un acuerdo previo.

En ambos supuestos se faculta la posibilidad de disponer de la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el pago de alguna mensualidad, pudiéndola reponer en el plazo de un año a contar desde el acuerdo o durante el tiempo que reste a concluir el contrato si fuese inferior.

2.2 REQUISITOS QUE DEBE REUNIR EL ARRENDATARIO PARA ACOGERSE A ESTAS MEDIDAS.

El artículo 3 del RD-Ley 15/2020 establece las condiciones que deben cumplir los arrendatarios para poder acceder a estas medidas.

En el caso de que el arrendatario sea autónomo deberá:

– Estar afiliado y en régimen de alta, en fecha de 14 de marzo, al Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en Mutualidades sustitutorias del RETA

– Que su actividad se haya visto suspendida o reducida, en el mes natural anterior al que solicita el aplazamiento, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso que el arrendatario sea una PYME, además de los requisitos establecidos para el autónomo, deberá acreditarse que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital; es decir, que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000.- €, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000.- € y que el número medio de empleados no sea superior a 50.

La acreditación de estos supuestos se realizará mediante la presentación de la documentación establecida en el artículo 4 del RD-Ley.

¿Qué ocurre con el resto de los contratos de alquiler en los que ni los arrendatarios están en situación de vulnerabilidad, según los RD-Ley 11/2020 y 15/2020 aquí analizados y/o los arrendadores son o no empresas, entidad pública de viviendas o un “gran tenedor” según la definición ya explicada?

Esta es una de las preguntas que nos hacen algunos de los clientes y que podemos responder señalando que los mismos deberán ser objeto de acuerdo y negociación entre las partes, ofreciendo el Derecho alternativas que hemos analizado en artículos o notas anteriores (fuerza mayor, Doctrina rebus sic stantibus, etc.).

Sí queremos destacar en este momento, la alusión que hace el RD-Ley 15/2020, en el punto II de su Exposición de Motivos, a las distintas opciones barajadas por los juristas, y en concreto señala que:

“Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.

La pregunta que cabe hacerse y hacer a los juristas y a los que ejercemos el Derecho, es si esta mención expresa a las distintas posibilidades que ofrece el Derecho para hacer frente a la situación que estamos viviendo será también acogida por nuestros Tribunales, dado las numerosas dudas que ofrecen las mismas. Lo que sí parece evidente es que esta situación de Pandemia no debe ser soportada por uno solo de los contratantes, y el justo equilibrio entre los mismos debe mantenerse para que el contrato cumpla su función.