LEGISLACIÓN APLICABLE HOY EN DÍA A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO

Es innegable hoy en día que la persistente situación de pandemia provocada por el COVID-19 en la que nos encontramos inmersos desde el pasado marzo, ha acarreado una delicada situación a nivel social, pero también en el ámbito económico. Todo ello se ha visto acompañado de una cascada normativa en forma de Real Decretos-ley que intentaban dar respuesta a las necesidades que la más inmediata realidad imponía. 

Así las cosas, se pretende a continuación, realizar un pequeño repaso a la normativa aplicable actualmente con respecto a los arrendamientos de local de negocio, tanto desde el punto de vista del arrendador, como del arrendatario. 

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) es la que regula con carácter general el arrendamiento para el uso distinto de vivienda, dentro del que se engloba el arrendamiento aquí tratado. La nota que lo diferencia fundamentalmente respecto al arrendamiento de vivienda radica en el papel imprescindible de la autonomía de la voluntad. En este sentido, el artículo 4 LAU establece en su punto tercero que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. A diferencia del arrendamiento de vivienda, el régimen jurídico de los arrendamientos destinados a otros usos reviste un carácter mucho menos protector, y gravita en torno al libre acuerdo entre las partes, incluidas las cuestiones relativas a la duración del contrato, a la renta y su actualización. Existen además otras discrepancias entre ambas figuras, entre ellas la especial indemnización al arrendatario que deba abandonar el local arrendado durante 5 años o más por el transcurso del término convencional, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración, su voluntad de renovar el contrato por otros 5 años. 

En paralelo a lo anterior, el Real Decreto-Ley 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo introdujo ya algunas moratorias en el ámbito de arrendamientos para uso distinto del de vivienda que siguen vigentes hoy en día para quienes solicitaron su aplicación al arrendador en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. En este caso, el texto distingue entre arrendadores considerados como grandes tenedores y otros arrendamientos. El primero de ellos, deberá aceptar la moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo ampliar este plazo en 4 mensualidades más, y en los otros arrendamientos, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, el aplazamiento temporal en el pago de la renta. En ambos casos, la ley favorece un acuerdo entre las partes, previo a aplicar su clausulado de forma automática. 

Con posterioridad, el Real Decreto-Ley 35/2020 de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria reguló, entre otras, reducciones y moratorias adicionales en los arrendamientos de local o industria. A pesar de que la posibilidad de solicitar dichas reducciones y moratorias finalizaba el pasado 31 de enero, los acuerdos suscritos entre las partes en virtud de este texto legal antes de esta fecha, restan amparados por las medidas de esta regulación hasta el final del estado de alarma. 

En Cataluña, la misma posibilidad de solicitar estas reducciones y moratorias, se establece en el Decreto Ley 34/2020 de medidas urgentes de soporte a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, de la Generalitat de Catalunya, pero, a diferencia de la normativa estatal, mantiene a fecha de hoy vigente la posibilidad de realizar la solicitud como consecuencia de las medidas de suspensión y restricciones de actividad decretadas por las autoridades competentes. A la luz del presente texto normativo, los arrendatarios afectados por las restricciones podrán solicitar la reducción de un 50% de la renta de la parte del aprovechamiento perdido. Eso es, para los supuestos de suspensión de la actividad, la reducción del 50% del total de la renta y en supuestos de limitación del aprovechamiento, la reducción del 50% sobre la parte perdida. Para ello, se establece que puedan imputarse las garantías prestadas a rentas vencidas, que deberán ser reintegradas en el plazo de un año desde la desaparición de las circunstancias antes referidas, con exclusión de la fianza legal obligatoria y aquellas otras depositadas ante un organismo oficial competente.

De todo lo aquí visto, resulta patente que, en cada uno de los textos normativos, la voluntad última es el acuerdo entre las partes que permita ajustar las medidas adecuadas a las necesidades concretas de cada una de ellas. Este ánimo se ha visto reforzado en las medidas urgentes decretadas tanto a nivel estatal como autonómico por cuanto la situación de pandemia ha obligado a atender a una realidad especialmente compleja.

Laia Campabadal

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