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LA NUEVA LEY HIPOTECARIA, MÁS BENEFICIOSA PARA EL CONSUMIDOR
Las modificaciones a la ley hipotecaria fruto de la Ley 5/2019 entraron en vigor el pasado domingo 16 de junio de 2019; tres años después de que finalizara el plazo para transponer la Directiva Europea 2014/17/UE. Ésta tiene la finalidad de favorecer la transparencia y garantizar una mayor protección al cliente.
La presente ley no tiene carácter retroactivo, por lo que todas las escrituras anteriores al 16 de junio se rigen por la normativa anterior. No obstante, hay dos excepciones: a) los casos de subrogación o novación del préstamo. b) las hipotecas que no se hayan elevado a escritura pública antes de la entrada en vigor de la nueva ley. Ambos casos se regirán por la nueva normativa.
A continuación, se establecen los cambios más relevantes a tener en consideración en el caso que se quiera solicitar una hipoteca:
1.- Fase precontractual. El regulador ha sustituido la antigua Ficha Informativa Personalizada (FIPER), en la que solo se incluía la información de la hipoteca adaptada a las condiciones económicas del solicitante; por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).
2.- Consulta gratuita al notario, en los diez días previos a la firma de la escritura. En dicha consulta, el notario asesorará al prestatario y verificará que la documentación remitida por la entidad bancaria cumpla con los requisitos legalmente establecidos. Aunque el notario haya sido escogido por el cliente, corresponderá al banco el pago del arancel por elevar el préstamo a escritura pública. Habrá que ver si en la práctica se permite al prestatario la libre elección de notario y si estos gastos que asume el banco no son repercutidos al prestatario de alguna manera.
3.- Clausulas suelo. El artículo 21.3 establece lo siguiente “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un limite a la baja del tipo de interés”. Por consiguiente, quedan prohibidas estas abusivas clausulas.
4.- Gastos de formalización de la hipoteca. El prestatario únicamente debe pagar el coste de tasación y la copia de la escritura. El resto de los gastos los asumirá la Entidad Financiera, incluido el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
5.- Comisión por amortización anticipada más barata. En el caso de que el cliente quiera devolver todo o parte de su préstamo antes del plazo estipulado, las comisiones serán las siguientes:
5.1.a- En una hipoteca a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado durante los primeros diez años y el 1,5% durante el resto del plazo.
5.1.b- En una hipoteca a tipo variable, la comisión no podrá exceder el 0,25% del capital anticipado durante los primeros tres años y el 0,15% durante los cinco primeros.
6. – Ejecución hipotecaria. Si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del volumen del préstamo o 12 mensualidades. Si se produjera durante la segunda mitad del contrato, se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% o 15 mensualidades. Antes de la entrada en vigor de la nueva ley, eran 3 mensualidades de impago.
7.- Cambio de condiciones de la hipoteca. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, la comisión no podrá superar el 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente, durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos estos, el banco no podrá exigir comisión alguna.
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