La finalidad de dicho precepto es proteger el valor económico de la clientela creada por el arrendatario a lo largo de la relación arrendaticia, debido a que constituye un activo inmaterial de gran valor, que al finalizar la relación contractual será aprovechado tanto por el arrendador, como por el nuevo arrendatario. De este modo, la norma pretende evitar que el arrendador y el nuevo arrendatario se beneficien indebidamente del esfuerzo empresarial y comercial del arrendatario, reconociendo a éste una compensación por la pérdida de ese valor añadido o fondo de comercio.
La reciente e innovadora Sentencia del Tribunal Supremo nº877/2024, de 19 de junio (ECLI:ES:TS:2024:3542), ha precisado los requisitos que deben concurrir para que proceda la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU:
- En primer lugar, el contrato debe ser de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, destinado a una actividad comercial de venta al público, quedando excluidos los arrendamientos de oficinas sin actividad comercial, almacenes o depósitos.
- La actividad debe haberse desarrollado de forma continuada durante los cinco años anteriores a la extinción del contrato, con trato directo con el consumidor final.
- Que el contrato se haya extinguido exclusivamente por el transcurso del plazo pactado, y no por cualquier otra causa distinta al vencimiento natural del arrendamiento.
- El arrendatario debe haber manifestado, con al menos cuatro meses de antelación, su voluntad de renovar el contrato por un plazo mínimo de cinco años y una renta ajustada a mercado sin que haya alcanzado un acuerdo de renovación.
Cumplidos estos requisitos, el derecho a la indemnización dispuesta en el artículo 34 de la LAU, surge de pleno derecho en el momento de la extinción de contrato, sin necesidad de reconocimiento expreso ni requerimiento previo. La cuantía de dicha compensación se determinará conforme a los criterios objetivos establecidos en el artículo, que distingue dos supuestos en función de la conducta posterior a la resolución de las partes y del destino del local arrendado:
- Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses posteriores a la extinción del contrato, el ejercicio de la misma actividad a la que se venía dedicando, la indemnización comprenderá los gastos de traslados y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela respecto a la existente en el local anterior, calculados sobre los resultados obtenidos de facturación durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
- Si el arrendatario, dentro de los seis meses posteriores a la extinción del contrato, no reanuda la misma activad o inicia una diferente, y el arrendador o un tercero desarrolla en el local de negocio, la misma o actividad afín, la indemnización será equivalente a una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Debemos tener en cuenta, que, tal y como estipula el propio artículo 34 de la LAU, se considerarán actividades afines aquellas que, por su naturaleza o público objetivo, sean susceptibles de beneficiarse, aunque solo sea parcialmente, de la clientela generada por el anterior arrendatario. En caso de desacuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, será fijada por el árbitro designado de común acuerdo, y si no existe consenso ni sobre la cuantía ni sobre el árbitro, la determinación corresponderá a la autoridad judicial.
En definitiva, el artículo 34 de a LAU configura un mecanismo compensatorio destinado a equilibrar los intereses del arrendador y arrendatario, protegiendo el esfuerzo empresarial y el fondo de comercio generado durante la vigencia del contrato. No obstante, su aplicación automática una vez resuelto el contrato, puede acarrear importantes consecuencias económicas si no se ha previsto expresamente su exclusión en el contrato.
Por ello, resulta esencial que las partes prevean con claridad en la redacción y negociación del contrato de arrendamiento, la renuncia o no, al derecho indemnizatorio derivado del artículo 34 de la LAU, evitando así futuras controversias y garantizando la seguridad jurídica de una relación arrendaticia acorde a sus intereses.
