¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar una vivienda en España?

Comprarse una vivienda en España implica una serie de pasos y de requisitos legales que deben conocerse y que, sin duda, deben realizarse guiados por un abogado que oriente, asesore y preste sus servicios para garantizar que la operación se realiza con las máximas garantías.

Dentro de este proceso de compra pueden existir tres fases importantes a tener en cuenta; el contrato de arras, el contrato privado de compraventa y finalmente la escritura pública de compraventa.

No obstante, el primer punto antes de iniciar el proceso de compraventa es reservar el inmueble mediante el pago de una cantidad acordada, la conocida en el mercado como reserva que permite retirar del mercado el inmueble, impidiendo el acceso a otros potenciales compradores, así como congelar el precio para la realización de esa compraventa.

Es justo en este momento donde se precisa revisar toda la documentación relacionada con el inmueble y su situación legal: nota del registro de la propiedad, título de propiedad del vendedor, certificado urbanístico expedido por el ayuntamiento, licencia de primera ocupación y, para los casos en que se requiera una financiación para poder acceder a la compra, es interesante también realizar una tasación de la propiedad. Si lo que fuéramos a adquirir fuese una vivienda en fase de construcción, los requisitos son otros y mayores.

En caso de que el comprador sea persona extranjera requerirá de un NIE dado que éste será solicitado por el Notario el día de la firma de la escritura, así como por la Agencia Tributaria a efectos fiscales.

Otra opción interesante (más si la compra la realiza persona extranjera) es otorgar un poder notarial a su abogado de confianza para que pueda actuar en su nombre y representación. En caso de firmarse dichos poderes en el extranjero, requerirán ir apostillados en formato bilingüe o bien acompañados de traducción jurada.

1. Contrato de arras.

 Este tipo de contrato se realiza entre las partes para asegurar la compraventa futura del inmueble y consiste en entregar una cantidad de dinero determinada a cuenta del total; es decir, la misma se descontará del precio total de la compraventa cuando ésta tenga lugar.

Este punto es especialmente relevante dado que en este contrato se pactarán las consecuencias o penalizaciones para el hipotético caso en que la compraventa no llegue a ejecutarse a causa de alguna de las partes.

Existen tres tipos de arras:

• Confirmatorias. Son aquéllas que vienen a confirmar el cumplimiento futuro del contrato de compraventa y generan una fuerza vinculante entre las partes. Por lo tanto, a tenor del artículo 1.124 del Código Civil, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra podrá exigir su cumplimiento o bien pedir una indemnización por los daños causados más intereses.

• Penales. Tienen como función garantizar el cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento por parte del comprador éste perdería el precio de las arras, si fuese el vendedor el incumplidor, deberá devolverlas por duplicado pudiendo exigir igualmente el cumplimiento del contrato, todo ello sin perjuicio de que la otra parte pueda reclamarle el cumplimiento forzoso, así como una indemnización por los daños y perjuicios.

• Penitenciales. Suelen ser las más habituales y las únicas que permiten el desistimiento de las partes, perdiéndolas el comprador, si no llega a celebrar el contrato, o devolviéndolas por duplicado el vendedor, si es éste quien incumple.

El Código Civil regula solo las arras penitenciales en su artículo 1454. No obstante, es preciso tener en cuenta que hay comunidades que tienen su propia regulación en materia de contratos de compraventa. Así, por ejemplo, en Cataluña se prevén tanto las arras confirmatorias como las penitenciales en el artículo 621-8 del Libro VI del Código Civil catalán.

2. Contrato privado de compraventa.

Antes de elevar a público la compraventa, es habitual que las partes decidan celebrar un contrato privado de compraventa, que también muchas veces sustituye a las arras, donde establecer todas las cláusulas y condiciones por las que se regirá la transacción y que serán las que finalmente quedarán reflejadas, en la escritura pública de compraventa.

En el momento de firmar el contrato privado, es muy recomendable dejar constancia de que el inmueble se entrega libre de todo inquilino u ocupante. Es importante mencionar este extremo para evitar sorpresas no deseadas que no figuren en el Registro de la Propiedad.

El contrato privado de compraventa es una obligación entre las partes y por tanto cualquiera de ellas podrá exigir su cumplimiento a la otra, si la contraparte resolviera el acuerdo.

3. Escritura pública y registro.

Una vez firmado el contrato privado, debe elevarse a escritura pública de compraventa ante Notario para que ésta pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente. Suele ser en este momento cuando se procede a pagar el resto del precio, aunque las partes pueden pactar plazos distintos y otras condiciones.

Una vez realizada la escritura pública de compraventa ante Notario y tras satisfacer los impuestos inherentes a este tipo de transacciones, procederemos a inscribir la misma en el Registro de la Propiedad donde quedará establecida la titularidad del nuevo propietario; esto es, el comprador. Por su parte, también el vendedor tendrá que hacer frente al pago de los impuestos que por ley le corresponden.

En conclusión, las compraventas en España suelen entrañar cierta complejidad en su procedimiento y requieren analizar la operación con minucioso cuidado para evitar posibles problemas en el futuro

En Torralba Bertolin Abogados estaremos encantados de acompañarle durante todo el proceso, tanto si su objetivo es comprar un inmueble en España como si pretende realizar una venta, nosotros le acompañaremos y asesoraremos con el máximo rigor y desde la cercanía que nos caracteriza.

Carmen González.