Vicios Ocultos en la compraventa
de bienes inmuebles:
Acción redhibitoria vs Acción quanti minoris

El Diccionario panhispánico del español jurídico, define el vicio oculto como “defecto oculto de la cosa existentes al tiempo de la adquisición que la hacen impropia para el uso a que se la destina o que disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”. Este concepto encuentra su reflejo normativo en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil, que regulan de manera expresa el régimen de saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa, imponiendo al vendedor la obligación de responder por los defectos ocultos que, existiendo al tiempo de la transmisión, no fueran manifiestos ni fácilmente detectables para el adquirente.

Para que prospere una reclamación por vicios ocultos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que deben concurrir los siguientes requisitos:

• Que el objeto vendido presente un defecto o vicio que lo distinga de otros bienes de la misma especie y calidad. La STS de 8 de julio de 2010 ya señaló que el defecto debe constituir una anomalía o imperfección que altere la conformidad de lo transmitido, precisando además la STS de 17 de octubre de 2005 que corresponde al comprador la carga de acreditar la existencia de dicho defecto.
• El vicio debe ser oculto, es decir, encubierto o no evidente, de modo que el comprador no lo conociera en el momento de la adquisición. Si el defecto resulta claramente visible o apreciable mediante una revisión ordinaria, no cabe su consideración como vicio oculto, conforme han reiterado, entre otras, la STS de 18 de marzo de 2004 y la STS de 24 de febrero de 2006. La jurisprudencia añade que cuando el comprador es perito o posee conocimientos especializados en la materia, no puede alegar ignorancia respecto a defectos que, por razón de su experiencia, hubiera debido detectar, tal como reafirma también la STS de 24 de febrero de 2006.
• El defecto debe ser grave, de manera que afecte de forma sustancial a la utilidad o valor del bien adquirido. Según la doctrina contenida en la STS de 8 de julio de 2010 y en la STS de 17 de febrero de 2010, solo aquellos vicios que convierten la cosa en impropia para el uso a que se destina, o que reducen de tal modo su utilidad que el comprador no la habría adquirido o habría pagado un precio inferior de haberlos conocido, merecen la protección del artículo 1484 del Código Civil. Dicho precepto dispone expresamente que el vicio ha de hacer el bien objeto de la compraventa inútil para el uso al que estaba destinado, o bien disminuir su utilidad en tal medida que el adquirente no lo habría comprado o lo habría hecho en condiciones económicas distintas. A estos requisitos materiales se añade la exigencia procesal de ejercitar las acciones correspondientes dentro del plazo de caducidad de seis meses desde la entrega de la cosa, conforme establece el artículo 1490 del Código Civil, transcurrido el cual se extingue irremediablemente la posibilidad de reclamar por esta vía.
• Respecto al plazo de caducidad, debe tenerse en cuenta que, a partir de la entrada en vigor, el pasado 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, la interposición de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) como requisito previo a la presentación de una demanda, suspende dicho plazo, el cual volverá a computarse una vez transcurridos treinta días naturales desde la recepción de la solicitud de negociación por la parte requerida, o desde el intento de comunicación si esta no llegara a producirse.

Una vez determinada la existencia de un vicio oculto, el artículo 1486 del Código Civil otorga al comprador dos acciones de naturaleza alternativa que le permiten restablecer el equilibrio contractual.

• La primera de ellas es la acción redhibitoria, que faculta al adquirente a solicitar la resolución del contrato de compraventa. Su ejercicio conlleva la devolución de la cosa viciada y la restitución íntegra del precio satisfecho, colocándose a las partes en la situación previa a la perfección del contrato. Además, cuando se acredita que el vendedor conocía los defectos y los ocultó, el precepto reconoce expresamente la posibilidad de exigir una indemnización de daños y perjuicios, sancionando así la mala fe y reforzando el principio de lealtad contractual. La acción redhibitoria constituye, en consecuencia, el remedio más severo frente a los vicios ocultos, adecuado para aquellos supuestos en los que los defectos hacen la cosa inservible para el uso normal o frustran por completo la finalidad del contrato.

• La segunda vía reconocida por el legislador es la acción estimatoria o quanti minoris, también prevista en el artículo 1486, que permite al comprador mantener la compraventa y obtener una rebaja proporcional del precio en atención a la merma de valor que los defectos generan en la cosa. A diferencia de la redhibitoria, esta acción no extingue la relación obligacional, sino que la adapta a la realidad económica del bien transmitido, preservando la compraventa pero corrigiendo el desequilibrio patrimonial que los vicios producen. Se trata de una solución especialmente adecuada en aquellos supuestos en los que, pese a la existencia de defectos relevantes, el bien continúa siendo apto para su destino. La práctica forense demuestra que el éxito de esta acción depende en gran medida de la acreditación pericial de la entidad de los defectos y de la reducción de valor que justifican la rebaja del precio.

En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, los vicios ocultos se proyectan con especial intensidad, pues muy frecuentemente afectan a bienes de elevado valor económico y de importancia esencial para la vida familiar y patrimonial de los adquirentes. Es frecuente que se manifiesten en forma de humedades estructurales, defectos en la cimentación, problemas en las instalaciones de electricidad o fontanería, o deficiencias que comprometen la habitabilidad de la vivienda. En tales supuestos, la elección entre la acción redhibitoria y la acción quanti minoris debe valorarse con sumo cuidado. La primera será idónea cuando el inmueble resulte absolutamente inservible para el fin pactado, mientras que la segunda se mostrará más adecuada cuando, pese a la existencia de defectos graves, el comprador desee conservar la vivienda pero corregir el precio pagado en proporción a su verdadero valor.

En definitiva, el régimen de saneamiento por vicios ocultos previsto en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil dota al comprador de instrumentos eficaces para salvaguardar sus intereses frente a defectos graves no apreciables en el momento de la adquisición. La acción redhibitoria y la acción quanti minoris constituyen remedios alternativos, junto con otros, como la aliud pro alio o las acciones del artículo 1483 del CC, o incluso la resolución contractual del 1424, cuya elección dependerá de la gravedad, tipo de defecto y tiempo transcurrido y de la estrategia jurídica más conveniente. Su adecuada utilización no solo garantiza la protección del adquirente, sino que también refuerza la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y contractual en general.