{"id":1724,"date":"2026-02-25T10:22:27","date_gmt":"2026-02-25T10:22:27","guid":{"rendered":"https:\/\/torralbabertolin.com\/?p=1724"},"modified":"2026-02-26T09:52:39","modified_gmt":"2026-02-26T09:52:39","slug":"indemnizacion-por-clientela-en-locales-comerciales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/indemnizacion-por-clientela-en-locales-comerciales\/","title":{"rendered":"Indemnizaci\u00f3n por clientela en locales comerciales: Consecuencias de incluir el art\u00edculo 34 de la LAU"},"content":{"rendered":"
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La finalidad de dicho precepto es proteger el valor econ\u00f3mico de la clientela creada por el arrendatario a lo largo de la relaci\u00f3n arrendaticia, debido a que constituye un activo inmaterial de gran valor, que al finalizar la relaci\u00f3n contractual ser\u00e1 aprovechado tanto por el arrendador, como por el nuevo arrendatario. De este modo, la norma pretende evitar que el arrendador y el nuevo arrendatario se beneficien indebidamente del esfuerzo empresarial y comercial del arrendatario, reconociendo a \u00e9ste una compensaci\u00f3n por la p\u00e9rdida de ese valor a\u00f1adido o fondo de comercio.<\/p>

La reciente e innovadora Sentencia del Tribunal Supremo n\u00ba877\/2024, de 19 de junio (ECLI:ES:TS:2024:3542), ha precisado los requisitos que deben concurrir para que proceda la indemnizaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 34 de la LAU:<\/p>

  1. En primer lugar, el contrato debe ser de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, destinado a una actividad comercial de venta al p\u00fablico<\/b>, quedando excluidos los arrendamientos de oficinas sin actividad comercial, almacenes o dep\u00f3sitos.<\/li>
  2. La actividad debe haberse desarrollado de forma continuada durante los cinco a\u00f1os anteriores<\/b> a la extinci\u00f3n del contrato, con trato directo con el consumidor final.<\/li>
  3. Que el contrato se haya extinguido exclusivamente por el transcurso del plazo pactado, <\/b>y no por cualquier otra causa distinta al vencimiento natural del arrendamiento.<\/li>
  4. El arrendatario debe haber manifestado, con al menos cuatro meses de antelaci\u00f3n, su voluntad de renovar el contrato por un plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os y una renta ajustada a mercado sin que haya alcanzado un acuerdo de renovaci\u00f3n.<\/b><\/b><\/li><\/ol>

    Cumplidos estos requisitos, el derecho a la indemnizaci\u00f3n dispuesta en el art\u00edculo 34 de la LAU, surge de pleno derecho en el momento de la extinci\u00f3n de contrato, sin necesidad de reconocimiento expreso ni requerimiento previo. La cuant\u00eda de dicha compensaci\u00f3n se determinar\u00e1 conforme a los criterios objetivos establecidos en el art\u00edculo, que distingue dos supuestos en funci\u00f3n de la conducta posterior a la resoluci\u00f3n de las partes y del destino del local arrendado:<\/p>

    1. Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses posteriores a la extinci\u00f3n del contrato, el ejercicio de la misma actividad a la que se ven\u00eda dedicando<\/b>, la indemnizaci\u00f3n comprender\u00e1 los gastos de traslados y los perjuicios derivados de la p\u00e9rdida de clientela respecto a la existente en el local anterior<\/b>, calculados sobre los resultados obtenidos de facturaci\u00f3n durante los seis primeros meses de la nueva actividad.<\/li>
    2. Si el arrendatario, dentro de los seis meses posteriores a la extinci\u00f3n del contrato, no reanuda la misma activad o inicia una diferente, y el arrendador o un tercero desarrolla en el local de negocio, la misma o actividad af\u00edn<\/b>, la indemnizaci\u00f3n ser\u00e1 equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o de duraci\u00f3n del contrato, con un m\u00e1ximo de dieciocho mensualidades<\/b>.<\/li><\/ol>

      Debemos tener en cuenta, que, tal y como estipula el propio art\u00edculo 34 de la LAU, se considerar\u00e1n actividades afines aquellas que, por su naturaleza o p\u00fablico objetivo, sean susceptibles de beneficiarse, aunque solo sea parcialmente, de la clientela generada por el anterior arrendatario. En caso de desacuerdo entre las partes sobre la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n, ser\u00e1 fijada por el \u00e1rbitro designado de com\u00fan acuerdo, y si no existe consenso ni sobre la cuant\u00eda ni sobre el \u00e1rbitro, la determinaci\u00f3n corresponder\u00e1 a la autoridad judicial.<\/p>

      En definitiva, el art\u00edculo 34 de a LAU configura un mecanismo compensatorio destinado a equilibrar los intereses del arrendador y arrendatario, protegiendo el esfuerzo empresarial y el fondo de comercio generado durante la vigencia del contrato. No obstante, su aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica una vez resuelto el contrato, puede acarrear importantes consecuencias econ\u00f3micas si no se ha previsto expresamente su exclusi\u00f3n en el contrato.<\/p>

      Por ello, resulta esencial que las partes prevean con claridad en la redacci\u00f3n y negociaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, la renuncia o no, al derecho indemnizatorio derivado del art\u00edculo 34 de la LAU, evitando as\u00ed futuras controversias y garantizando la seguridad jur\u00eddica de una relaci\u00f3n arrendaticia acorde a sus intereses.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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      El art\u00edculo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario de un local comercial el derecho a ser indemnizado al finalizar el contrato, siempre que en el inmueble se haya ejercido durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os una actividad de venta al p\u00fablico. Se trata de un derecho de car\u00e1cter dispositivo, de modo que las partes pueden excluirlo libremente al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 4.3 de la propia LAU y el 1255 del C\u00f3digo Civil. Por esta raz\u00f3n, es habitual que en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda se introduzca una cl\u00e1usula de renuncia expresa al art\u00edculo 34 de la LAU y por lo tanto a la indemnizaci\u00f3n que dispone. No obstante, cuando dicha exclusi\u00f3n no se acuerda entre las partes, el arrendador se ve obligado a abonar una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica significativa al finalizar el contrato.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":1726,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28,30],"tags":[],"class_list":["post-1724","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articulos-2","category-todos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1724","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1724"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1724\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1732,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1724\/revisions\/1732"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1726"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1724"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1724"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1724"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}