{"id":1710,"date":"2026-02-25T10:17:18","date_gmt":"2026-02-25T10:17:18","guid":{"rendered":"https:\/\/torralbabertolin.com\/?p=1710"},"modified":"2026-02-26T09:52:40","modified_gmt":"2026-02-26T09:52:40","slug":"vicios-ocultos-en-la-compraventa-de-bienes-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/vicios-ocultos-en-la-compraventa-de-bienes-inmuebles\/","title":{"rendered":"Vicios Ocultos en la compraventa de bienes inmuebles: Acci\u00f3n redhibitoria vs acci\u00f3n quanti minoris"},"content":{"rendered":"
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Para que prospere una reclamaci\u00f3n por vicios ocultos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo<\/b> ha establecido que deben concurrir los siguientes requisitos:<\/p>

  • que el objeto vendido presente un defecto o vicio<\/b> que lo distinga de otros bienes de la misma especie y calidad. La STS de 8 de julio de 2010<\/b> ya se\u00f1al\u00f3 que el defecto debe constituir una anomal\u00eda o imperfecci\u00f3n que altere la conformidad de lo transmitido, precisando adem\u00e1s la STS de 17 de octubre de 2005<\/b> que corresponde al comprador la carga de acreditar la existencia de dicho defecto.<\/li>
  • El vicio debe ser oculto<\/b>, es decir, encubierto o no evidente, de modo que el comprador no lo conociera en el momento de la adquisici\u00f3n. Si el defecto resulta claramente visible o apreciable mediante una revisi\u00f3n ordinaria, no cabe su consideraci\u00f3n como vicio oculto, conforme han reiterado, entre otras, la STS de 18 de marzo de 2004<\/b> y la STS de 24 de febrero de 2006<\/b>. La jurisprudencia a\u00f1ade que cuando el comprador es perito o posee conocimientos especializados en la materia, no puede alegar ignorancia respecto a defectos que, por raz\u00f3n de su experiencia, hubiera debido detectar, tal como reafirma tambi\u00e9n la STS de 24 de febrero de 2006<\/b>.<\/li>
  • El defecto debe ser grave<\/b>, de manera que afecte de forma sustancial a la utilidad o valor del bien adquirido. Seg\u00fan la doctrina contenida en la STS de 8 de julio de 2010<\/b> y en la STS de 17 de febrero de 2010<\/b>, solo aquellos vicios que convierten la cosa en impropia para el uso a que se destina, o que reducen de tal modo su utilidad que el comprador no la habr\u00eda adquirido o habr\u00eda pagado un precio inferior de haberlos conocido, merecen la protecci\u00f3n del art\u00edculo 1484 del C\u00f3digo Civil<\/b>. Dicho precepto dispone expresamente que el vicio ha de hacer el bien objeto de la compraventa in\u00fatil para el uso al que estaba destinado, o bien disminuir su utilidad en tal medida que el adquirente no lo habr\u00eda comprado o lo habr\u00eda hecho en condiciones econ\u00f3micas distintas. A estos requisitos materiales se a\u00f1ade la exigencia procesal de ejercitar las acciones correspondientes dentro del plazo de caducidad de seis meses desde la entrega de la cosa<\/b>, conforme establece el art\u00edculo 1490 del C\u00f3digo Civil<\/b>, transcurrido el cual se extingue irremediablemente la posibilidad de reclamar por esta v\u00eda.<\/li>
  • Respecto al plazo de caducidad, debe tenerse en cuenta que, a partir de la entrada en vigor, el pasado 3 de abril de 2025<\/b>, de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia<\/b>, la interposici\u00f3n de un Medio Adecuado de Soluci\u00f3n de Controversias (MASC)<\/b> como requisito previo a la presentaci\u00f3n de una demanda, suspende dicho plazo, el cual volver\u00e1 a computarse una vez transcurridos treinta d\u00edas naturales<\/b> desde la recepci\u00f3n de la solicitud de negociaci\u00f3n por la parte requerida, o desde el intento de comunicaci\u00f3n si esta no llegara a producirse.<\/li><\/ul>

    Una vez determinada la existencia de un vicio oculto, el art\u00edculo 1486 del C\u00f3digo Civil<\/b> otorga al comprador dos acciones de naturaleza alternativa que le permiten restablecer el equilibrio contractual.<\/p>

    • La primera de ellas es la acci\u00f3n redhibitoria<\/b>, que faculta al adquirente a solicitar la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa<\/b>. Su ejercicio conlleva la devoluci\u00f3n de la cosa viciada y la restituci\u00f3n \u00edntegra del precio satisfecho, coloc\u00e1ndose a las partes en la situaci\u00f3n previa a la perfecci\u00f3n del contrato. Adem\u00e1s, cuando se acredita que el vendedor conoc\u00eda los defectos y los ocult\u00f3, el precepto reconoce expresamente la posibilidad de exigir una indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios<\/b>, sancionando as\u00ed la mala fe y reforzando el principio de lealtad contractual. La acci\u00f3n redhibitoria constituye, en consecuencia, el remedio m\u00e1s severo frente a los vicios ocultos, adecuado para aquellos supuestos en los que los defectos hacen la cosa inservible para el uso normal o frustran por completo la finalidad del contrato.<\/li><\/ul>
      • La segunda v\u00eda reconocida por el legislador es la acci\u00f3n estimatoria o quanti minoris<\/b>, tambi\u00e9n prevista en el art\u00edculo 1486<\/b>, que permite al comprador mantener la compraventa y obtener una rebaja proporcional del precio<\/b> en atenci\u00f3n a la merma de valor que los defectos generan en la cosa. A diferencia de la redhibitoria, esta acci\u00f3n no extingue la relaci\u00f3n obligacional, sino que la adapta a la realidad econ\u00f3mica del bien transmitido, preservando la compraventa pero corrigiendo el desequilibrio patrimonial que los vicios producen. Se trata de una soluci\u00f3n especialmente adecuada en aquellos supuestos en los que, pese a la existencia de defectos relevantes, el bien contin\u00faa siendo apto para su destino. La pr\u00e1ctica forense demuestra que el \u00e9xito de esta acci\u00f3n depende en gran medida de la acreditaci\u00f3n pericial de la entidad de los defectos y de la reducci\u00f3n de valor que justifican la rebaja del precio.<\/li><\/ul>

        En el \u00e1mbito de la compraventa inmobiliaria<\/b>, los vicios ocultos se proyectan con especial intensidad, pues muy frecuentemente afectan a bienes de elevado valor econ\u00f3mico y de importancia esencial para la vida familiar y patrimonial de los adquirentes. Es frecuente que se manifiesten en forma de humedades estructurales, defectos en la cimentaci\u00f3n, problemas en las instalaciones de electricidad o fontaner\u00eda, o deficiencias que comprometen la habitabilidad<\/b> de la vivienda. En tales supuestos, la elecci\u00f3n entre la acci\u00f3n redhibitoria y la acci\u00f3n quanti minoris debe valorarse con sumo cuidado. La primera ser\u00e1 id\u00f3nea cuando el inmueble resulte absolutamente inservible para el fin pactado, mientras que la segunda se mostrar\u00e1 m\u00e1s adecuada cuando, pese a la existencia de defectos graves, el comprador desee conservar la vivienda pero corregir el precio pagado en proporci\u00f3n a su verdadero valor.<\/p>

        En definitiva, el r\u00e9gimen de saneamiento por vicios ocultos previsto en los art\u00edculos 1484 a 1490 del C\u00f3digo Civil<\/b> dota al comprador de instrumentos eficaces para salvaguardar sus intereses frente a defectos graves no apreciables en el momento de la adquisici\u00f3n. La acci\u00f3n redhibitoria<\/b> y la acci\u00f3n quanti minoris<\/b> constituyen remedios alternativos, junto con otros, como la aliud pro alio o las acciones del art\u00edculo 1483 del CC, o incluso la resoluci\u00f3n contractual del 1424, <\/b>cuya elecci\u00f3n depender\u00e1 de la gravedad, tipo de defecto y tiempo transcurrido y de la estrategia jur\u00eddica m\u00e1s conveniente. Su adecuada utilizaci\u00f3n no solo garantiza la protecci\u00f3n del adquirente, sino que tambi\u00e9n refuerza la seguridad jur\u00eddica en el tr\u00e1fico inmobiliario y contractual en general.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        El Diccionario panhisp\u00e1nico del espa\u00f1ol jur\u00eddico, define el vicio oculto como \u201cdefecto oculto de la cosa existentes al tiempo de la adquisici\u00f3n que la hacen impropia para el uso a que se la destina o que disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habr\u00eda adquirido o habr\u00eda dado menos precio por ella\u201d. Este concepto encuentra su reflejo normativo en los art\u00edculos 1484 a 1490 del C\u00f3digo Civil, que regulan de manera expresa el r\u00e9gimen de saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa, imponiendo al vendedor la obligaci\u00f3n de responder por los defectos ocultos que, existiendo al tiempo de la transmisi\u00f3n, no fueran manifiestos ni f\u00e1cilmente detectables para el adquirente.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":1720,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[28,30],"tags":[],"class_list":["post-1710","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articulos-2","category-todos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1710","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1710"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1710\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1741,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1710\/revisions\/1741"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1720"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1710"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1710"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/torralbabertolin.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1710"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}